上半年阜阳房地产市场运行走势分析

    随着国家一系列宏观调控政策的出台和宏观经济环境的变化，社会各界对房地产未来走势的争论愈发激烈。本报告经过市场调研、数据统计，对2008年上半年阜阳房地产市场供需情况、运营情况和未来发展趋势进行分析，提出阜阳房地产的宏观调控策略建议，以期能促进阜阳房地产在理性轨道上健康、平衡、持久地发展。
　　一、政策面，调控政策出台密集、治理措施严厉
　　从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外贸政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税；从2007年央行6次加息，2007年下半年以来央行11次提高存款准备金率达17.5%，到多部门联手严查、加强住房保障，再到第二套房1.1倍利率、四成首付的房贷新政；从2008年1月以来的征收20%的土地闲置费，住宅项目开发时间最长不得超过3年，到利润率不低于20%的标准预缴开发企业所得税等等。两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。这些政策的叠加效应在2008年上半年综合显现，使我国房地产市场步入关键期。
　　二、城市面，阜阳建设步伐加快、经济平稳运行
    2008年阜阳城区基础设施建设将全面提速，计划投资近20亿元，创历年最高。阜阳今年加快中心城市建设步伐，坚持向南向西的发展方向，打造河西中心区，同时加快泉北新区、颍东地区发展。新建改造北三环路、颍河东路、西二环路、颍上路，阜颍路改造和河滨路工程相继开工建设，提高道路绿化亮化水平，建成南京路泉河大桥。政府在围绕建设区域性现代商贸物流集散中心，全力打造阜城商贸中心区，市场体系建设加快。
    2008年1-5月份我市固定资产投资完成52亿元，增长40%，其中，工业固定资产投资完成16.3亿元，占全市固定资产投资的30.8%，同比增长23.9%，工业生产继续保持增长势头，重点产业增势强劲，工业产销衔接保持较好规模工业累计实现工业增加值44.7亿元，比上年同期增长21%，一季度全市实现GDP总值113.2亿元，按可比价计算，比上年同期增长12%。
　　三、保障需求加大
　　尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。这一方面是国家将改善民生、解决城市低收入家庭住房困难为积极构建社会主义和谐社会的主要工作，另一方面是阜阳保障性住房历史欠帐较多，根据《阜阳市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010年）》有关测算，阜阳城区符合解决城市低收入住房困难标准的家庭约8266户，以全部解决现有城市低收入家庭住房困难进行预测住房需求。至2010年需求经济适用住房约6648套，廉租住房约490套，总建筑面积近40万平方米，其中2008年保障性住房需求面积近13万平方米。
　　另外，在城市房屋拆迁的被动需求中，由于老城区被拆迁人一般生活困难，被拆迁户很难成成商品住房的购买者，拆迁还原用房的需求基本上是由经济适用房和廉租房解决，被拆迁户的住房需求实际上就构成了保障性住房需求。阜阳城区2007年56万平方米的拆迁面积和2008年上半年8.9万平方米的拆迁面积就成了阜阳城市保障性住房的直接需求。
　　四、供需矛盾缓和
　　从2008年1-6月份调查统计数据分析，阜城供应住房面积主要集中在85-110平方米，占同期总体供应量的52%，阜城所供应户型平均面积105平方米，较2007年的平均户型面积111平方米减少了6平方米；小于90平方米的住宅供应较去年同期增加近16个百分点，达28%，90-114平方米户型占51.9%，较去年同期下降36.17%，144平方米以上户型占5.6%，较去年同期下降15.07%，同时大量增加了80平方米以下的户型和经济适用房供应。从普通居民的住房购买情况及房地产开发企业的销售情况来看，住宅市场供需的面积结构矛盾正逐步缓解。
　　2008年以来，虽然房地产的市场价格在高位运行，但价格区间明显拉大，高、中、低价位房屋市场均有供给，商品住房单价从1500元至4000元不等，而在2007年同期，近80%的供给商品住房价位集中在2000至3000元，住宅供给价格结构的调整，能基本满足不同收入层次的消费者的梯度消费。